Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?

Der Leverage Effekt (Hebeleffekt) ist mit der Hauptgrund, warum Immobilien als Kapitalanlage sich lohnen. Aber was genau ist der Leverage Effekt?

Immobilien lohnen sich als Investition, weil du sie über einen Fremdkapitalhebel kaufen kannst. Aber was ist eigentlich der Leverage Effekt bei Immobilien, wie funktioniert er, und was sind die Vor- und Nachteile? Lass’ es uns in diesem Artikel herausfinden!

Der Leverage-Effekt bei Immobilien bezeichnet die Tatsache, dass du beim Kauf einer Immobilie nur einen kleinen Teil des Kaufpreises selbst aufbringst, dir aber trotzdem 100% der Mieteinnahmen zufließen. Du musst also nur einen Bruchteil der Kosten der Immobilie selbst tragen. Durch einen Kredit hebelst du also deinen Einsatz.

Der Begriff “Leverage” kommt aus dem Englischen und bedeutet “Hebel”, daher auch der Deutsche Name: Hebeleffekt.

Der Hebeleffekt ist der Grund, warum Immobilien so rentabel sind. Nutzt du ihn richtig, kannst du mit wenig Eigenkapitaleinsatz große Vermögen aufbauen. Wie alles im Leben hat aber auch der Hebeleffekt Vorteile und Nachteile. Welche das sind, und wie der Hebeleffekt genau funktioniert, das schauen wir uns im folgenden genauer an!

Leverage Effekt und Eigenkapital: Was ist der Zusammenhang?

Normalerweise benötigst du für jede Form von Investitionen Eigenkapital. Eigenkapital ist dein eigenes Geld. Kaufst du einen ETF der Beteiligst du dich an einem Unternehmen, so tust du dies, indem du mit deinem bereits versteuerten Geld Anteile am ETF oder eine Aktie kaufst.

Du möchtest lieber ein Video schauen? Auf dem Immoprentice YouTube Kanal findest du diesen Artikel als Kurzvideo:

Und je mehr Eigenkapital du hast, desto mehr Geld kannst du investieren. So auch bei Immobilien, oder?

Nein!

Leverage Effekt und Eigenkapitalrendite: Was ist der Zusammenhang?

Der Hebeleffekt bei Immobilien: Trotz nur 20% Kapitaleinsatz fließen dir 100% der Mieteinnahmen zu.

Bei Immobilien musst du nur einen Teil der Investitionskosten aus deinem Eigenkapital bezahlen. Den Rest kannst du über eine Hypothek Finanzieren. Im Gegensatz zu ETFs oder Aktien kannst du also ein Asset (Immobilie) mit einem geringen Anteil Eigenkapital kaufen.

Bildunterschrift: Die Immobilie gehört dir zu 100%, aber du musstest nur 20% des Kaufpreises aus deinem Eigenkapital zahlen: Das ist der Hebeleffekt.

Las uns das Ganze an einem Beispiel verdeutlichen.

Nehmen wir an, du hast 20.000€ Eigenkapital zum Investieren. Im ersten Fall kaufst du davon Aktien mit einer Rendite von 8%. Im zweiten Fall kaufst du eine Immobilie mit einer Rendite von 4%.

Welche Investition ist besser?

Beispiel 1: Aktiendepot

Beispiel 1: Aktiendepot
Investitionssumme
20.000 €
Dividende
1.600 €
Gewinn
1.600 €

Kaufst du Aktien für 20.000€, erhältst du bei eine Dividende von 1.600€ pro Jahr. (Annahme: 8% Rendite)

Beispiel 2: Immobilieninvestition

Beispiel 2: Immobilieninvestition
Investitionssumme
20.000 €
Kreditsumme
80.000 €
Mieteinnahmen
4.000 €
Zinsen
-1.600 €
Gewinn
2.400 €

Nutzt du die 20.000€ als Anzahlung für eine Immobilie mit 4% Rendite, und musst für den Kredit 2% Zinsen Zahlen, so erhältst du (vereinfacht) eine Dividende von 4.000€ bei 1.600€ Zinskosten pro Jahr.

Hinweis: Wenn du wissen möchtest wie du die Rendite von Immobilien berechnest, schaue dir auch den Artikel “Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?” hier auf Immoprentice an!

Ergebnis

Trotz der höheren Kosten und der niedrigeren Anfangsrendite der Immobilie machst du dank dem Hebeleffekt am Ende mehr Gewinn!

In Summe generierst du trotz der höheren Kosten durch den Kredit mit der Investition in eine Immobilie mehr Gewinn als mit der Investition in Aktien, obwohl die Rendite der Immobilie niedriger ist!

Und genau das ist der Leverage Effekt! Du hast dir fremdes Geld geliehen und hast es in eine Assetklasse investiert die mehr Rendite abwirft als du an Zinsen für das geliehene Geld zahlst.

Im Ergebnis ist die Rendite für dich beim Immobilien-Investment daher höher. Und genau das bringt uns schon zum nächsten wichtigen Begriff: der Eigenkapitalrendite.

Wie kann ich als Privatanleger vom Leverage Effekt profitieren?

Als Privatanleger kannst du vom Leverage Effekt profitieren, indem du ihn einfach nutzt.

Gerade Immobilien-Investitionen bieten sich hier zum Vermögensaufbau an, da du ein relativ Wertstabiles Asset kaufst und es bei Immobilien normal ist, sie über Fremdkapital zu finanzieren.

Kaufst du über den Fremdkapitalhebel eine rentable, vermietete Immobilie, zahlt der Mieter deinen Kredit ab, und du hast in 30 – 40 Jahren eine abbezahlte Immobilie, welche dir eine zusätzliche Rente erwirtschaftet.

Du weißt schon wie groß deine Rentenlücke ist und möchtest wissen wie viele Immobilien du kaufen müsstest, um die Lücke zu füllen? Dann ist der Artikel “Wie viele Immobilien brauche ich bis zur finanziellen Freiheit?” richtig für dich!

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite ist die Rendite, die du bei einer Investition auf dein eingesetztes Kapital erhältst.

Formel für Eigenkapitalrendite

Die Formel um deine Eigenkapitalrendite zu berechnen ist:

small text{Eigenkapitalrendite} = text{Gesamtkapitalrendite} + (text{Gesamtkapitalrendite} – text{Kosten Fremdkapital}) * dfrac{text{Fremdkapital}}{text{Eigenkapital}}

Beispiel

Lass’ uns zur Verdeutlichung die Eigenkapitalrendite für die beiden Beispiele von oben berechnen.

Bei den Aktien hast du keine Fremdkapitalkosten. Die Eigenkapitalrendite entspricht der Gesamtrendite:

Beispiel 1: Aktiendepot
Investitionssumme
20.000 €
Dividende
1.600 €
Gewinn
1.600 €

 

begin{array}{ll}

text{Eigenkapitalrendite} &= 8% + (8% – 0%) * dfrac{0€}{20.000€} \

&= 8% + (8% * 0) \

&= 8%

end{array}

Bei der Immobilie sieht es wie folgt aus:

Beispiel 2: Immobilieninvestition
Investitionssumme
20.000 €
Kreditsumme
80.000 €
Mieteinnahmen
4.000 €
Zinsen
-1.600 €
Gewinn
2.400 €

 

begin{array}{ll}

text{Eigenkapitalrendite} &= 4% + (4% – 2%) * dfrac{80.000€}{20.000€} \

&= 4% + (2% * 4) \

&= 4% + 8% \

&= 12% \

&= dfrac{2.600€}{20.000€}

end{array}

Über diese Formel kannst du entsprechend deine Eigenkapitalrendite, bzw. den Leverage Effekt deiner Investition berechnen.

Wie kann ich die Eigenkapitalrendite berechnen?

Mehr Details zum Thema Eigenkapitalrendite gibt’s im extra Artikel.

Nutze gerne den Immoprentice 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner, um deine Eigenkapitalrendite bei einer Immobilien Investition zu berechnen.

Gegenüber dem Rechner oben, betrachtet dieser Rechner auch noch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie, um einen realistischeren Rendite-Vergleich zu ermöglichen.

Gegenüber dem Rechner oben, betrachtet der Immoprentice 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner auch noch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie, um einen realistischeren Rendite-Vergleich zu ermöglichen.

Tiefergehende Informationen zum Thema Eigenkapitalrendite kannst du im Artikel “Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?” hier auf dem Blog finden.

Funktioniert dies immer?

Prinzipiell funktioniert der Eigenkapitalhebel durch den Leverage Effekt immer.

Nutze den 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner um Online schnell und einfach die Eigenkapitalrendite einer Immobilien-Investition zu ermitteln.

Tatsächlich hat die Verwendung des Leverage Effekts bei Immobilien jedoch Grenzen und Risiken.

Wenn du den Leverage Effekt nutzt, nimmst du einen Kredit auf. Läuft die Investition nicht so wie geplant, ist nicht nur dein eingesetztes Eigenkapital gefährdet, sondern du musst auch den aufgenommenen Kredit zurückbezahlen.

Der Preis für die deutlich erhöhte Rendite ist dein ebenfalls deutlich erhöhtes Risiko.

Lass’ uns hierfür auf eine Grafik aus dem Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” schauen:

Netzdiagramm zur Rendite und Risiko bei fremdfinanzierten Immobilien Investitionen. Kaufst mit 100.000€ Eigenkapital eine einzige Wohnung (blau), ist deine Eigenkapitalrendite gering, aber deine laufenden Kosten (Zinskosten & Tilgungskosten) ebenso. Nutzt du die 100.000€ um 5 Wohnungen zu je 80% zu finanzieren, steigen sowohl deine Einnahmen und deine Eigenkapitalrendite aber auch deine laufenden Kosten. Bedenke: Diese Kosten musst du auch bedienen, wenn deine Immobilien keine Mieteinnahmen generieren!

Bis zu welcher Höhe kann ich meine Immobilien hebeln?

Nutze das Immoprentice Portfoliotool, um zu berechnen wie hoch das Risiko in dein Portfolio ist und zu sehen wie die Bank dein Portfolio aktuell bewertet.

Um das oben angesprochene Risiko eines hohen Kredithebels wissen natürlich auch die Banken, von denen du dir das Geld für Immobilien leihst.

Ein gutes Einkommen vorausgesetzt, ist es in der Regel kein Problem deine ersten Immobilen mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu kaufen.

Sobald dein Portfolio jedoch eine gewisse Größe überschreitet, reicht deine persönliche Bonität für einen Kredit irgendwann nicht mehr aus. Die Bank macht dann eine Portfoliobetrachtung deiner Immobilien.

Hast du viele Renditeschwache Immobilien gekauft, bist du ab einer Gewissen Größe nicht mehr weiter finanzierbar, da dein Portfolio sich nicht in sich tragen kann und du außerdem zu groß geworden ist, als das du dein Portfolio mit deiner persönlichen Bonität absichern könntest.

Positiver und negativer Leverage Effekt

Weiter oben haben wir gesehen, dass du über den Leverage Effekt dein Immobilien-Investment hebeln kannst. Aber was sind ein positiver bzw. negativer Leverage Effekt?

Positiver Leverage Effekt

Positiver Leverage Effekt: Sind die Zinskosten für das geliehene Geld niedriger als die Rendite, die du mit einer Investition erzielst, hast du einen positiven Leverage Effekt.

Einen positiven Leverage Effekt erreichst du, wenn die Zinskosten für das Geld, dass du dir leihst, niedriger sind, als der Gewinn den du durch deine Investition erzielst.

Im Beispiel oben, haben wir uns für 2% Zinsen Geld geliehen um es in eine Immobilie mit einer Rendite von 4% zu investieren. Die Zinskosten waren somit niedriger als der Gewinn, den wir mit der Investition erzielt haben.

In diesem Beispiel haben wir einen positiven Hebeleffekt. Jede 1.000 Euro die wir aufnehmen kosten uns jährlich 20€ an Zinsen, bringen aber 40€ an Mieteinnahmen.

Rein wirtschaftlich lohnt es sich noch mehr Fremdkapital aufzunehmen und auf diese Art zu investieren.

Negativer Leverage Effekt

Einen negativen Leverage Effekt hast du, wenn deine Zinskosten höher sind, als der Gewinn den du durch deine Investition erzielst.

Lass’ uns das ganze wieder an einer Beispielimmobilie verdeutlichen, aber dieses Mal an einer Immobilie die nur eine Rendite von 1,5% statt 4% erwirtschaftet.

Beispiel 3: Unrentable Immobilieninvestition
Investitionssumme
20.000 €
Kreditsumme
80.000 €
Mieteinnahmen
1.500 €
Zinsen
-1.600 €
Gewinn
-100 €

Die Zinskosten von 1.600€ übersteigen in diesem Beispiel die Mieteinnahmen von 1.500€.

Kaufst du diese Immobilie auf Kredit, hast du einen negativen Hebeleffekt.

Wichtig: Der Leverage-Effekt kann aus einer schlechten Immobilie keine gute Immobilie machen. Trägt die Immobilie sich nicht von selbst, solltest du sie auf keinen Fall auch noch hebeln!

Um mehr darüber zu erfahren wann sich eine Immobilie lohnt, schaue dir auch den Artikel “Wie berechne ich ob sich eine Immobilie lohnt?” hier auf dem Blog an.

Wichtig bei Kreditfinanzierten Immobilien: Der Verschuldungsgrad

Bei kreditfinanzierten Immobilien ist es wichtig, dass du ein Auge auf deinen Verschuldungsgrad hast!

Wie wir gesehen haben, kannst du mit Fremdkapital über den Hebeleffekt sehr gute Renditen erzielen.

Je höher du verschuldet bist, desto riskanter ist es für neue Geldgeber jedoch dir neues Geld zu leihen.

Willst du einen Immobilienbestand skalieren, musst du daher auf deinen Verschuldungsgrad achten.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, worauf Banken bei einer Immobilienfinanzierung achten, schaue dir gerne auch den Artikel “Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?” hier auf dem Blog an.

Was ist der Verschuldungsgrad?

Nutze das Immoprentice Kalkulationstool um den Verschuldungsgrad einer einzelnen Immobilie zu berechnen, und zu berechnen wie sich der Verschuldungsgrad der Immobilie in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Der Verschuldungsgrad gibt an, wie hoch dein Vermögen gegenüber deinen Verbindlichkeiten ist.

small text{Verschuldungsgrad} = dfrac{text{Fremdkapital}}{text{Eigenkapital}} * 100

In unserem Beispiel mit 20.000€ Eigenkapital und 80.000€ Fremdkapital hättest du rechnerisch einen Verschuldungsgrad von 400%. Anders ausgedrückt: Auf einen Euro Eigenkapital hast du vier Euro Kredit aufgenommen.

small text{Verschuldungsgrad} = dfrac{80.000€}{20.000€} * 100

Tatsächlich kaufst du für das Geld aber eine Immobilie für 100.000€, die im besten Fall auch wirklich 100.000€ Wert ist. Somit ergibt sich dann ein Verschuldungsgrad von 80%:

small text{Verschuldungsgrad} = dfrac{80.000€}{100.000€} * 100

Den Verschuldungsgrad deiner Immobilie kannst du auch mit dem Immoprentice Kalkulationstool errechnen.

Was sind die Risiken des Leverage-Effekt bei Immobilien?

Den Leverage Effekt bei Immobilien zu nutzen hat viele Vorteile. Da du Fremdkapital verwendest, musst du dir aber auch über die Risiken im Klaren sein!

Das größte Risiko beim Nutzen des Leverage Effekt bei Immobilien ist, dass du dich übernimmst.

Kaufst du eine Immobilie zu 100% mit deinem eigenen Geld, und die Immobilie funktioniert nicht so wie gedacht und du hast einen Mietausfall oder kannst die Immobilie nicht zum erwarteten Preis vermieten, musst du trotzdem den Kredit bedienen.

Immer wenn du eine Immobilie mit Fremdkapital kaufst, solltest du dich daher fragen: “Kann ich mir die Kreditraten auch leisten, wenn die Immobilie kein Geld abwirft?”.

Lautet die Antwort “nein”, solltest du gut überlegen, ob du dieses Risiko wirklich eingehen möchtest.

Ein weiteres Risiko ist, dass du Wertschwankungen deiner Immobilie besonders stark ausgesetzt bist.

Hast du eine Immobilie für 100.000€ zu 80% finanziert und sie fällt 50% im Wert, hast du auf einem eine negative Vermögensbilanz von -30.000€.

Beispiel 4: Negative Vermögensbilanz bei Crash
Kaufpreis
100.000 €
Kreditsumme
80.000 €
Wertverlust
50%
Wert (neu)
50.000 €
Vermögen
-30.000 €

Wie stark die Immobilienpreise, z.B. durch steigende Zinsen fallen können, kannst du im Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” nachlesen.

Fazit

Der Leverage Effekt kann für Privatinvestoren im Immobilien-Bereich extrem wertvoll sein, um schnell Vermögen aufzubauen.

Gerade als Privatinvestor solltest du dir jedoch bewusst sein, dass mit den hohen Chancen aber auch hohe Risiken einhergehen.

Gerade wenn du planst Kreditfinanziert eine Immobilie zu kaufen, musst du dir nicht nur über den Zins, sondern auch über die Höhe der Tilgung deines Kredites Gedanken machen. Meine Gedanken hierzu, und Gründe warum eine schnelle Tilgung eventuell dein Risiko sogar erhöhen kann, findest du im Artikel “Mit wie viel Prozent sollte ich meine Wohnung tilgen?” hier auf dem Blog.

Wenn du überzeugt bist, dass Immobilien eine gute Investition sind, du aber noch unsicher bist wie ein Immobilienkauf abläuft, dann schaue dir unbedingt den Artikel “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor” an, wo ich dir in 13 Schritten zeige wie du deine erste vermietete Immobilie als Kapitalanlage kaufst.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 18. August 2021 aktualisiert.

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